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远景研究



远景研究|康养小镇特征及用地解决方案

“健康中国”已上升为国家重要战略,人们愈来愈强的健康意识推动、引导了健康产业市场的发展壮大。康养小镇作为康养产业中的新品,近年来许多地方都在建设。

什么是“康养小镇”?

康养小镇属特色小镇中的一种,它以健康旅游产业为核心,将健康、养生、养老、休闲、旅游等多元化功能融为一体,形成了生态环境较好的特色小镇。

康养小镇的特征

1、地理资源较好

康养小镇适合建造在地理资源丰富的地区,有良好的生态环境,自然气候舒适,因为这些是实现“健康养生”的基础条件。

根据当地不同的资源,康养小镇可以和其他产业,如宗教文化、长寿文化、温泉资源、医药产业等融合,打造温泉水疗养生、森林康养、海岛避寒养生、矿物质养生、田园养生等多种主题的康养小镇。

2、产业特色鲜明

健康是打造康养小镇的核心产业,康养小镇需围绕“健康”的主题来开发,如养老产业、度假休闲、健康食品产业、体育产业等。

3、功能明确

在所有的特色小镇中,康养小镇功能性更强,必须突出它“健康养生”的功能。

以体育产业为例,依托山地、峡谷、水体等地形地貌及资源,发展山地运动、水上运动、户外拓展、户外露营、户外体育运动、定向运动、养生运动、极限运动、传统体育运动、徒步旅行、探险等户外康体养生产品,推动体育、旅游、度假、健身、赛事等业态的深度融合发展。

4、规模较大

康养小镇一般要将健康医疗、医疗美容、生态旅游、文化体验、休闲度假、体育运动、健康产品等业态聚合起来,因此占地面积大,投资额较高。

康养小镇用地解决方案

方案一:使用存量国有建设用地

1.批准使用:市政道路、公园、绿地、广场等属于公共用地,办理批准使用手续,即批准用于建设市政道路等,可以发建设用地批准书,但不用发划拨决定书或出让合同等。这些用地在土地登记时也是只登记不发证。需要注意区分建设单位、管理单位与土地使用权人的不同。

2.国有土地划拨,即行政方式。

3.国有土地使用权出让。

4.国有土地租赁。

5.国有土地使用权作价出资或入股。

方案二:圈内农用地办理转用、征收手续后依法提供给具体项目

土地利用总体规划所确定的城市村镇建设用地,被称为圈内用地。为实施规划,需要占用圈内用地,涉及农用地的,应当办理农用地转用审批手续;涉及集体所有土地的,应当办理土地征收审批手续。在已批准的农用地转用范围内,具体建设项目用地由市、县人民政府批准,由市、县国土资源部门依法供应。

方案三:圈外单独选址建设项目用地

能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城镇村庄建设用地范围外土地的,经批准可以在圈外单独选址建设。涉及农用地的,应当办理农用地转用审批手续;涉及集体所有土地的,应当办理土地征收审批手续;土地供应方案在办理农用地转用和土地征收时一并批准。

方案四:使用国有农用地

建设需要使用国有农用地的,应当在办理农用地转用审批手续转为国有建设用地后,依法办理供应手续,不用办理征收手续。

方案五:直接使用集体建设用地

1、乡镇村公益事业、公共设施用地。

2、村民住宅。

3、集体经济组织兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的。

4、以集体经济组织为主体开发建设公租房、乡村休闲旅游养老等产业,或者以集体建设用地使用权作价出资入股、联营与其他企业合作开发此类产业的。

5、在33个农村三块地改革试点,集体建设用地使用权可以出让、租赁、作价出资或入股,用于商品住宅以外的经营性项目。

6、返乡下乡创业人员,可依托自有和闲置农房院落发展农家乐;也可通过租赁农房或与拥有合法宅基地、农房的当地农户合作改建自住房。

方案六:使用国有未利用地

建设项目可以使用土地利用总体规划确定的国有未利用地,不需修改规划,也不用办理转用和征收手续,直接批准用地。

方案七:使用集体未利用地

本条方案可参照方案五,直接作为集体建设用地使用。而国家建设项目使用集体未利用地的,应当办理土地征收审批手续后依法供地;不需要办理农用地转用手续,不需要用地计划指标,不缴纳新增费和耕地开垦费。

方案八:使用设施农用地

设施农用地指的是设施农业项目区域内直接用于经营性养殖的畜禽舍、工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地、附属设施用地和配套设施用地,农村宅基地以外的晾晒场等农业设施用地。设施农业项目不同于一般的建设项目,其用地也不同于一般建设项目用地,符合要求的设施农用地不属于建设用地,而是按农用地进行管理,不需办理农用地转用审批手续,不作为新增建设用地管理。要留意附属设施和配套设施用地有一定比例限制。

设施农用地不包括以下用地:

1、经营性粮食存储、加工和农机农资存放、维修场所

2、以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐;

3、各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地。

方案九:结合土地整治、村庄整治安排用地

1、使用增减挂钩项目建新区用地的,视同建设用地;

2、农业项目使用国有农用地,有承包经营、承包经营权流转、由农场职工按要求耕种等方式;

3、农业项目使用集体农用地,有承包经营、承包经营权流转、四荒地(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)拍卖、由原农户按要求种植等方式

4、使用四荒地等未利用地的,有承包经营、四荒地拍卖、流转等方式,使用年限最长50年,使用方向包括开荒造林、治沙改土以及休闲农业、设施农业等,用于非农业建设需要审批;

5、农村三项建设使用圈内农用地的,应当先行办理农用地转用手续,转为集体建设用地后,再由县市人民政府批准使用;

6、符合条件的农村道路用地和农田水利设施用地属于农用地,不属于建设用地,不办理农用地转用手续,不占建设用地指标;

7、地质灾害治理工程用地,按照地质灾害治理项目办理项目审批手续,不办理征收、转用手续,不占用指标,但应当足额安置补偿。

方案十:其他

根据项目具体需求不同,还有填海造地、临时用地、先行用地、一般采矿用地、石油天然气钻采及配套用地、闲置地处置与利用、工矿废弃地利用或复垦置、低效地再开发利用、管线用地(需设置地役权)、低丘缓坡用地、光伏用地、新产业新业态用地以及农村党建、医疗、图书、体育等配套用地等用地解决方案可供选择。

1、以转让方式取得土地使用权;

2、以股权转让方式取得目标公司控制权,进而实现开发利用目标土地的目的;

3、以合作开发方式开发利用目标土地;

4、原有建设用地地依法改变用途等土地使用条件后,用作发展项目用地;

5、原有建设用地办理出让、租赁等有偿用地手续后,用作发展项目用地。


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